IPO税务规划骄阳小编介绍：房产企业税务筹划方案

针对目前的税收筹划，小编先来纠正一下五大错误的做法，大家千万不要去犯。

1、收到未收房款，抵消未付费用

一些房地产开发公司采用商品房部分价格（应收未收）交换广告服务（应付未付）、收支抵扣，不计入收入（支出）项目，计算相关税费，导致营业税和附加和企业所得税（营业税正式废除前）。

2、隐瞒临时出租房产收入

一些房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账或记入往来账的方式，隐瞒应纳税所得额。出售时，将房地产销售收入记入销售收入，并申报房地产销售营业税及相关税款。

3、收到的预售房产款记录在其他应付款中

一些房地产开发公司收到的预售房地产款项不包括在预付款中，而是包括在其他应付款中。更重要的是，收到的款项不包括在账户中，而是通过法人或关联方的贷款将资金转移到账户中，导致企业少缴营业税、附加税和企业所得税（营业税正式废除前）。

4、以合作建房的名义掩盖房地产开发

部分房地产开发企业以虚构集团（未列出）的名义支付征地费，征用土地建设房地产销售，故意混淆房地产开发合作建设，只申报建筑安装营业税，逃避房地产销售营业税和附加和企业所得税（营业税正式废除前）。

5、费用冲抵收入或购房款

部分房地产开发公司收到的预付款和预售房屋收到的款项记录在预付款中，支付客户赔偿、违约金、诉讼费、工程费、煤炭等直接减少预付款。部分企业将支付的费用与收到的购买款项抵消后，将差额记入收入或预付款，导致营业税和附加税和企业所得税减少（营业税正式废除前）。

以上五种方法都是隐瞒收入，不做或少做收入，违反相关税收法律法规，构成逃税行为，严重者构成逃税罪。所以我们必须坚决抵制，在这种情况下，有没有其他方法可以达到节税的目的，而不违法？当然，请继续往下看。

详细的房地产行业税务筹划方案！

1、充分利用国家税收政策

(1)内部工程回避工程结算

现行税法规定，单位独立核算的内部施工队伍承担其所属单位的施工安装工程无论是否编制工程概述（预）计算，满足上述规定，适当造成适用的不征税条件，是我们进行相关节税规划的关键。

(2)项目中介介绍费的收取和分包管理费的收取

工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3％的税率；否则，适用服务业5％的税率。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果。前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相关法律限制。

（3）计划增值税和所得税，并依靠税收优惠政策进行节税计划。例如，房地产企业或公司将注册地址迁入小边开发区，享受财政退税奖励支持，减轻企业在经营管理过程中的税收负担。

全国企业招商税收优惠政策：

享受高达50%的增值税和所得税-85税收财政奖励%，

个人独资企业可申请核定征收(综合税率为:0.5%-3.16%之间)，奖励每月兑现，省时省心！

2、税收筹划是通过合理选择会计处理方法进行的

税收筹划包括营业费用、财务费用筹划、开发商品房和出租商品房、管理费用等四个方面：

(1)营业费用筹划

作为一家房地产开发企业，每年的广告费用是一个巨大的成本项目。广告费用的数额往往与销售业绩密切相关。根据税法规定，房地产企业每纳税年度的广告费用应当在销售收入不超过15%的情况下扣除。部分企业集团广告由总公司统一规划，费用由总公司统一列出。由于广告费用超过15%，总公司很可能不得税前扣除，子公司不足15%。鉴于这种情况，与子公司业务相关的总公司的广告费用可由不到15%的子公司承担。

(2)财务费用筹划

如果一家房地产开发公司同时开发了几个房地产项目，其中一个项目准备转让，企业所需的部分资金可以通过该项目向银行贷款。在计算土地增值税时，利息可以根据不超过商业银行类似贷款利率扣除。项目转让缴纳土地增值税的税收负担过高的，企业也可以考虑通过合作住房建设享受暂时免征土地增值税的优惠政策。

(3)开发商品房和出租商品房

由于地理位置、内部结构方向、外部环境等原因，部分房屋滞销或其他原因。当房屋用于租赁经营时，商品房可以转为租赁经营房屋，从开发商品房转为租赁开发产品科目，租赁产品摊销按月计算计入成本，使企业库存成本接近实际成本，增加成本，减税。如果房屋继续留在开发产品科目中提取减值准备，提取减值准备不能作为所得税税前扣除。

(3)管理费用筹划

企业按照规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险、住房公积金可以税前扣除，企业应当依法全额缴纳。这样，企业不仅履行了法定的社会保障义务，稳定了员工队伍，而且减轻了纯工资支付造成的个人和企业所得税负担。此外，转移给员工的不合理负担，如公共交通费、公务通信费（税前扣除一定比例的销售收入），允许员工报销，包含在工资中的费用进入管理费用，降低企业工资水平，也可以减轻企业所得税负担。

3、税收筹划通过周密的项目投资筹划进行

在实施投资之前，企业应规划整个项目的可行性，包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素。当计划的收入和成本相同时，税收负担可能成为计划是否被采用的决定性因素。无论土地是与他人合作建造房屋、转让还是自行开发，税收差异都很大。企业最终应选择最佳投资计划。

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